Kapitel 1: Gesetzliche Grundlagen für Bauvorhaben in BayernBauordnung und Baubestimmungen

Baurechtliche Vorschriften in Bayern

Egal ob Neubau, Umbau oder bauliche Erweiterung - die maßgebliche Verordnung für Bauvorhaben aller Art ist in Bayern die Bayerische Bauordnung (kurz: BayBO). Gemeinsam mit den beiden bauplanungsrechtlichen Bundesvorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bildet die Bauordnung den gesetzlichen Rahmen für alle privaten, kommunalen und gewerblichen Bauvorhaben. Dabei regelt die Bayerische Bauordnung als Landesgesetz, was im Freistaat Bayern bei der Bauausführung zu beachten ist und gibt die bautechnischen Anforderungen an die einzelnen baulichen Anlagen vor. Im Mittelpunkt steht dabei die Sicherheit, insbesondere Leben und Gesundheit, aber auch Baukultur, Zweckbestimmung und Gebrauchstauglichkeit. Zu den baulichen Sicherheitsaspekten zählen vor allem Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Erschütterungsschutz und Verkehrssicherheit, aber auch Wärmeschutz und Energieeinsparung sowie barrierefreie Nutzung.

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) wurde im Juli 2007 zum dritten Mal seit 1994 massiv und tiefgreifend umgestaltet. Die Novellierung der BayBO trat am 1. Januar 2008 in Kraft. Nochmalige Änderungen und Ergänzungen gab es zum 1. August 2009 und zum 1. März 2010, wodurch die 2008er Fassung nochmals aktualisiert wurde.

Die oberste zuständige Baubehörde ist in Bayern die Oberste Baubehörde (OBB) im Bayerischen Staatsministerium des Innern (StMI) als eine Abteilung dieses Ministeriums.

Für den Vollzug der Bauordnung und die Überwachung und Beaufsichtigung ihrer Anforderungen und Vorschriften zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden. Untere Bauaufsichtsbehörden sind die Kreisverwaltungsbehörden, das heißt die Landratsämter oder die Bauämter der kreisfreien Städte, außerdem sind es auch bestimmte Große Kreisstädte und größere kreisangehörige Gemeinden.

Tipp: Schauen Sie auf die Internetseiten Ihrer Gemeinde, dort finden Sie zumeist schnell die für Bauangelegenheiten zuständige Stelle.

Die Bayerische Bauordnung kennt drei Genehmigungsverfahren

Die novellierte aktuelle Bayerische Bauordnung knüpft an die vorhandene Systematik der alten BayBO von 1998 an und ordnet Bauvorhaben drei Grundtypen der Baugenehmigungsverfahren zu, die da sind:

• die Genehmigungsfreistellung (Artikel 58 BayBO),
• das vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Artikel 59 BayBO) und
• das "herkömmliche" Baugenehmigungsverfahren (Artikel 60 BayBO).

Die drei Verfahrenstypen unterscheiden sich im Wesentlichen hinsichtlich des (obligatorischen) Prüfstoffs und des Prüfungsumfangs (Hinweis: Genehmigungsfreistellung bedeutet nicht Verfahrensfreiheit).

Verfahrensfreie Bauvorhaben, die folgerichtig auch baugenehmigungsfreie Vorhaben sind, werden in Artikel 57 BayBO aufgeführt (Verfahrensfreiheitstatbestände).

Die Behörde prüft gemäß Artikel 60 BayBO umfassend nur noch die sogenannten Sonderbauten (siehe dazu weiter unten). Daneben findet entweder nur eine stark eingeschränkte Prüfung statt (vereinfachtes Verfahren) oder aber die behördliche Prüfung entfällt im Vorfeld ganz (Freistellungsverfahren oder verfahrensfreie Vorhaben). Damit wird das vereinfachte Verfahren, bei dem sich die behördliche Prüfung im Wesentlichen auf das in Artikel 59 BayBO festgelegte eingeschränkte Prüfprogramm (z.B. Planungsrecht) beschränkt, zum Regelfall.

Die neuen Gebäudeklassen

Mit der aktuellen Bayerischen Bauordnung wurde für Gebäude ein neues System der Gebäudeklassen eingeführt. Das System löst die Begriffe der Anlagen geringer und mittlerer Höhe bzw. Vorhaben geringer und mittlerer Schwierigkeit ab und dient als systematische Grundlage für das Brandschutzkonzept. Die Brandschutzanforderungen lösen sich damit von der bisherigen Abstufung allein nach der Gebäudehöhe und richten sich nach einer Kombination dieses Kriteriums mit der Anzahl und Größe der in den Gebäuden enthaltenen sogenannten Nutzungseinheiten (= Summe von Räumen organisatorischer und räumlicher Einheit).

Folgende fünf Gebäudeklassen sieht die Bayerische Bauordnung gemäß Artikel 2 Absatz 3 vor:

In Artikel 2 Absatz 4 BayBO ist - in einer abschließenden Aufzählung - bestimmt, welche Vorhaben und Anlagen Sonderbauten sind. Sonderbauten sind bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung mit besonderem Gefahren- und Risikopotenzial, zum Beispiel Hochhäuser über 22 Meter, Versammlungsstätten, Einkaufszentren, Gasthäuser, Krankenhäuser, Schulen usw.

Sonderbauten unterliegen ausschließlich (nur) dem "normalen" Baugenehmigungsverfahren, sodass auch alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen geprüft werden. Außerdem gehen mit dem Sonderbautenbegriff besondere Anforderungen hinsichtlich der bautechnischen Nachweise einher.

Die Einstufung in Gebäudeklassen ist unabhängig von der Einstufung als Sonderbau.

Weitere Kapitel:
Kapitel 2: Bauvorlagen und Bautechniknachweise und deren Erstellung
Kapitel 3: Nutzungsänderungen und Zweckentfremdung

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Weiterführende Links:
Oberste Baubehörde im StMI